Mercado inmobiliario de Costa Rica, julio 2026: el precio mediano cae 3,8%

Puntos clave

• El precio mediano de venta bajó 3,8% hasta $430.000, desde $447.000 en junio.
• El alquiler mediano no se movió: $2.200, igual que el mes anterior.
• El inventario activo cerró en 21.963 propiedades, 17,6% más que en junio.
• El tiempo mediano en el mercado se recortó a 198 días, desde 277.
• Cartago fue la provincia con la caída de precio más marcada después de Limón, y a la vez la que más inventario sumó.

Julio corrigió precios, no expectativas

El precio mediano de venta en Costa Rica cerró julio en $430.000, un 3,8% por debajo de los $447.000 de junio. Es la corrección mensual más clara de lo que va del año, y llega acompañada de más inventario disponible: 21.963 propiedades activas, 17,6% más que el mes pasado.

El alquiler, en cambio, no se movió. La mediana nacional se mantuvo en $2.200 por mes, exactamente donde estaba en junio.

Sobre los 198 días conviene ser precisos: la caída de 28,5% no significa que las propiedades se estén colocando en dos tercios del tiempo. Cuando entra inventario fresco a la plataforma, esas publicaciones arrancan con el reloj en cero y empujan la mediana hacia abajo. Parte del movimiento es real y parte es aritmética. Vale la pena releer este número en agosto, cuando el inventario de julio ya tenga rodaje.

Provincia por provincia: la costa sube, el Valle Central cede

La divergencia de julio es geográfica y bastante limpia. Las dos provincias costeras subieron de precio. El Valle Central y el Caribe bajaron.

Guanacaste sigue siendo la provincia más cara del país con $690.000 de mediana, y Puntarenas la sigue con $575.000. Las dos subieron más de 6% en el mes.

Cartago hizo lo contrario en las dos direcciones a la vez: sumó 44,1% de inventario activo, el mayor crecimiento del país, y su precio mediano cayó 11,7%. Más oferta compitiendo por el mismo comprador es la lectura más directa.

Limón registró la baja más pronunciada, 13,4% en venta y 28,5% en alquiler, sobre una base de apenas 297 propiedades activas. Es la provincia con menos volumen del país y sus medianas se mueven con pocas transacciones.

Radar de cantones

Estos son los cinco cantones con mayor variación porcentual de precio en julio. Leelos con cuidado: son los movimientos más grandes del mes, no necesariamente los más significativos.

• Abangares subió 66,5% hasta $920.000, la mediana más alta del grupo. La muestra es de 9 propiedades.
• Flores subió 57,9% hasta $615.000 sobre 41 propiedades, la muestra más sólida de los cinco.
• Acosta cayó 66,1% hasta $271.500, también con 9 propiedades.
• Limón cayó 45,1% hasta $198.020 sobre 34 propiedades.
• Dota cayó 44,1% hasta $274.000 sobre 33 propiedades.

Un cantón con nueve propiedades en muestra puede duplicar o partir su mediana porque se publicaron dos casas caras o dos baratas ese mes. Abangares y Acosta entran en esa categoría. Flores, con 41 propiedades, es el único de los cinco donde el movimiento aguanta una lectura de tendencia.

Por tipo de propiedad

Las bodegas fueron el activo más fuerte de julio: mediana de $1.125.000, 12,5% arriba, con el alquiler subiendo 8,5%. Es el único subtipo que subió en las dos métricas.

Las oficinas se movieron en la dirección contraria, con una baja de 8,7% hasta $475.000, la mayor caída del mes por tipo.

Las casas dominan el inventario con 11.510 propiedades activas y su mediana se movió apenas 0,2%. Cuando el segmento más grande del mercado se queda quieto, la baja nacional de 3,8% viene de la mezcla: entró inventario más barato al conjunto, no se abarataron las casas.

Los apartamentos bajaron 6,6% hasta $270.000, el mismo porcentaje que los terrenos.

Dónde están buscando los compradores

Los distritos con más propiedades activas hoy:

Cuatro de los ocho están en el Gran Área Metropolitana y cuatro en la costa. San Rafael de Escazú encabeza con 1.082 propiedades activas, más del doble que Escazú centro.

Dónde se concentró la actividad de publicación en julio dibuja otro mapa, casi enteramente costero:

Los cinco son costeros y cuatro están en el Pacífico central y sur. Conviene tomar estos conteos como un mapa de dónde se concentró la actividad, no como una medida del tamaño del mercado: el volumen de publicaciones en la plataforma también se mueve cuando entran nuevos socios comerciales con carteras completas.

Desarrollos: quién se movió este mes

Hacienda Pinilla, en Tamarindo, sigue siendo el desarrollo con más propiedades activas del país —82— y además fue el más activo del mes, pasando de 3 publicaciones nuevas en junio a 32 en julio.

Lo interesante de julio está debajo de ese primer lugar. Tres desarrollos que no habían publicado nada en junio aparecieron con volumen propio:

• Reserva Conchal, en Cabo Velas, con 22 propiedades nuevas.
• Colinas de Montealegre, en Tres Ríos, con 20 — el único de los tres fuera de la costa.
• Místico Beach Town and Resort, en Jacó, con 16.

Ciudad Hacienda Los Reyes, en La Guácima, completó el grupo con 25 publicaciones nuevas frente a 9 en junio.

El resto del top del inventario acumulado se mantuvo estable: Valle del Sol con 75 propiedades activas, Condominio Parques del Sol con 72, Condominio Montezuma con 62 y Villa Real con 61.

Pulso de la industria

De las 40.921 propiedades publicadas en Propiedades.cr desde abril de 2025, 20.985 siguen activas y 19.936 salieron del mercado. Eso deja una tasa de rotación de 48,7%: casi la mitad de todo lo que se ha publicado ya se vendió, se alquiló, se retiró o venció.

Es un dato de salud de mercado más que de precios. Un inventario que rota cerca del 50% es un mercado que se mueve, no un escaparate estancado.

Metodología

Los datos vienen de las propiedades publicadas en Propiedades.cr y se calculan sobre el mes cerrado de julio de 2026, comparado contra junio de 2026.

• Todas las cifras de precio son medianas, no promedios. La mediana resiste mejor las propiedades atípicas de lujo que distorsionan un promedio.
• La mediana nacional de venta se calcula sobre 18.141 propiedades y la de alquiler sobre 3.623.
• Los cantones del radar cumplen una muestra mínima, pero como se detalla arriba, varios se mueven con menos de 10 propiedades. Los indicamos caso por caso.
• Las cifras de distrito y de desarrollo son conteos de publicaciones, no precios. Todavía no seguimos precio mediano a esos niveles, y los conteos reflejan actividad en la plataforma, que puede moverse por razones ajenas al mercado.
• Los precios reflejan lo que piden los anuncios, no precios de cierre registrados.

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